Строительные споры

Интересные строительные споры в 2017 году
Метаморфозы права собственности на участок под домом
Что решил Верховный суд: Когда одно лицо (например, застройщик) приобретает все жилые и нежилые помещения в одной многоэтажке, оно становится собственником земельного участка под ней. Это право сохраняется, если дом снесут. Если на его месте начнут строить новый, а земля окажется в ипотеке в силу закона – это не препятствует застройщику зарегистрировать право собственности на нее, если сведения об участке есть в ЕГРП.
Комментарий: Верховный суд впервые рассмотрел вопрос о судьбе земельного участка в случае, когда права на все квартиры получает одно лицо. При этом затрагивались и другие важные вопросы: утрачивается ли право на землю, если многоэтажку снесли, и возможно ли зарегистрировать право собственности на участок при наличии ипотеки участников долевого строительства. ВС подробно мотивировал свои выводы. Застройщики и суды получили готовые формулировки для других подобных споров.

Пределы взыскания убытков заказчика с подрядчика
Что решил Верховный суд: Даже если подрядчик по строительному договору отвечает за любые убытки, вызванные задержками строительства – это автоматически не означает, что с него надо взыскать штраф, который заказчик выплатил своему контрагенту из-за срыва срока по договору между ними. Нужно узнать, знал ли подрядчик об условиях такого соглашения, было ли оно заключено раньше или позже договора подряда, указано ли в последнем на обязательства
Комментарий: ВС допустил возможность включить подобное условие в договор и немного смягчил собственную позицию 2015 года. Он установил, что подобные убытки доказываются по общим правилам.
В определении есть рекомендации, что нужно сделать, чтобы рассчитывать на возмещение. Заказчик должен упомянуть в договоре подряда, что он заключается с целью исполнения обязательств перед третьим лицом, а за их нарушение предусмотрена ответственность. Надо закрепить, что подрядчик знает об условиях ее возникновения, размере штрафа и порядке его взыскания.

Двойная ответственность за двойные продажи
Что решил Верховный суд: Застройщик, который умышленно вел двойные продажи квартир, отвечает за убытки конечного покупателя. При этом не имеет значения, куда «завела» цепочка перепродаж, и предъявил ли покупатель требования к непосредственному продавцу.
Комментарий: Если человек лишился жилья из-за двойных продаж, перед ним отвечают сразу двое, указал Верховный суд. Продавец – за то, что передал «несвободную» квартиру вопреки требованиям договора, и застройщик – за то, что вел двойные продажи, без которых такой ситуации не было бы.

Стало легче взыскать стоимость досудебной экспертизы
Что решил Верховный суд: Если внесудебная техническая экспертиза легла в основу решения по судебному делу, ее стоимость можно взыскать с проигравшей стороны как убытки. В спорах между заказчиком и подрядчиком по поводу недостатков работ или их причин применяется ч. 5 ст. 720 ГК: назначается экспертиза, которую оплачивает подрядчик, за исключением случаев, когда он не виноват в нарушениях.
Комментарий: Подход Верховного суда справедлив, потому что выявление недостатков работ подрядчика вряд ли можно назвать обычным предпринимательским риском заказчика. К тому же это отвечает тенденциям международной практики. Кроме того, позиция ВС способна «оживить» п. 5 ст. 720 ГК о внесудебных заключениях, который сейчас довольно редко используется. Взыскать их стоимость как судебные расходы невозможно, поэтому чаще проводят судебные экспертизы.

Купить/продать денежные требования из госконтракта
Что решил Верховный суд: Работы по госконтракту подрядчик должен выполнить лично, а вот получить за них деньги может цессионарий – третье лицо, которое не является стороной госконтракта, но купило право требования долга.
Комментарий: Возможность продавать права денежного требования по госконтрактам на открытом рынке позволит подрядчикам быстро пополнить бюджет. Государственные и муниципальные заказчики не всегда платят вовремя, потому что зависят от лимитов бюджетных ассигнований.

Снести или оставить: как оценить превышение этажности
Что решил Верховный суд: Он разобрался в частой ситуации, когда застройщики возводят дом выше, чем разрешили власти, в надежде потом легализовать изменения. Когда суд решает, оставить дом или снести его, он должен в том числе учесть предельную этажность в конкретном районе, которую устанавливают местные правила землепользования и застройки.
Комментарий: В этом деле Верховный суд фактически установил приоритет документов градостроительного зонирования над разрешением на строительство, которое имеет индивидуальный характер. При этом ВС не стал оценивать действия застройщика по внесению изменений в разрешение на строительство. Возможно, потому, что в этом споре прямо затрагивались права граждан на жилище. Поэтому сложно сказать, будет ли применяться позиция ВС ко всем спорам вокруг домов, построенных с нарушением разрешения на строительство.

Когда заказчика накажут за просрочку подрядчика
Что решил АС Уральского округа: Если подрядчик не смог соблюсти нереалистично короткие сроки строительства, в этом виноват не только он, но и заказчик, который тоже обязан проявить разумную осмотрительность при заключении договора. Они оба должны были установить разумный срок для строительства.
Комментарий: Подход судов заметно выравнивает положение сторон договора строительного подряда и возлагает на заказчика ответственность за согласование условий договора. Заказчик понес частичную ответственность за установление "нереалистичного" срока выполнения работ. В то же время подобная позиция судов может дать необоснованные преимущества недобросовестным подрядчикам, которые вопреки ст. 716 ГК не сообщают о препятствиях в ходе выполнения работ и не приостанавливают их до того, как получат указания от заказчика.

Оплати, когда тебе оплатят: неопределенные условия в подряде
Что решил Верховный суд: Он разрешил привязать срок оплаты субподрядчику к тому дню, когда заказчик примет работы или перечислит деньги генподрядчику.
Комментарий: В форме вопроса и ответа ВС высказал достаточно спорную правовую позицию, которая тем не менее находится в русле развития российского права. Срок обычно определяют указанием на временной промежуток, конкретную дату или событие, которое обязательно наступит. Привязать его к действиям третьих лиц – по сути, значит «подвесить в воздухе». Это стало допустимым в 2015 году, когда в ГК появилась ст. 327.1 про обусловленное исполнение обязательств. Чтобы смягчить возможную неопределенность, ВС указал, что субподрядчику придется заплатить и в том случае, если заказчик не рассчитался с генподрядчиком или не принял результат работ в установленный срок.