Большинство договоров долевого участия в строительстве на территории Российской Федерации содержат в себе условия, противоречащие нормам законодательства о защите прав потребителей и нарушающие права дольщиков-физических лиц.
Итак, сегодня расскажем одну поучительную историю о том, как граждане заключили договор долевого строительства с Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Стройтехсервис».
В тексте этого договора содержалось условие о том, что если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади, разница между проектной и фактической площадью объекта составит больше 4%, то цена договора подлежит изменению на процент отклонения. Условие это, надо сказать, вполне себе стандартное для такого рода договоров.
Кроме того, договор содержал в себе не менее стандартное условие о последствиях уклонения участника долевого строительства от принятия построенного объекта в предусмотренный договором или законом срок и необоснованного отказа от такого принятия. В этом случае сторонами было установлено, что застройщик по истечении месяца с установленного для передачи объекта срока вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом в договоре было прописано, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признаётся перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта или документа о передаче объекта.
Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области в ходе проверки инвестиционной строительной компании ООО «Стройтехсервис» пришло к выводу о том, что в договор были включены условия, ущемляющие права потребителя, что подпадает под часть 2 статьи 14.8 КоАП РФ, и оштрафовало застройщика на десять тысяч рублей.
Сумма, конечно, небольшая, но если учесть, что таких договоров у строительной компании, скорее всего, не одна сотня, то желание обжаловать постановление Роспотребнадзора становится понятным.
Застройщик не согласился с вынесенным постановлением и обжаловал его в Арбитражном суде Оренбургской области, сославшись на то, что условие о корректировке цены договора было составлено в рамках норм о цене договора согласно статье 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Месячный срок составления одностороннего акта в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта, по мнению застройщика, является разумным, так как в правоотношениях стороны должны быть равно защищены.
Суд не согласился с доводами застройщика, обосновав это тем, что если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным для использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на возврат внесённых денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади. Ведь таким образом нарушается пункт 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, так как положение участников долевого строительства ухудшается.
Также суд указал на то, что право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возникает по истечении двух месяцев с момента истечения установленного срока приёма, если иное не предусмотрено договором. При этом риск случайной гибели объекта может перейти к дольщику только после того, как застройщик получит сведения о том, что дольщик такой акт получил. Арбитражный суд подчеркнул, что даже если закон о долевом строительстве и содержит диспозитивные нормы относительно условий договора, то те из них, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством о его защите, признаются недействительными в силу пункта 1 статьи 16 закона о защите прав потребителей.
В последующем застройщик попытался обжаловать это решение в Восемнадцатом арбитражном апелляционном суде. Апелляционная инстанция оставила решение нижестоящего суда без изменения, а жалобу застройщика без удовлетворения (постановление от 30 сентября 2016 года № 18АП-11285/2016).
Далее строительная компания обратилась с жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.
В определении от 30 января 2017 года № 309-АД16-19428 Верховный Суд Российской Федерации также подтвердил, что нормы Закона о защите прав потребителей имеют преимущество над диспозитивными нормами закона о долевом строительстве, если их применение ухудшает положение дольщиков как потребителей.